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部分三四線樓市春節成交活躍,去庫存進入“精準調控”階段

2018年02月28日  來源:新華社

    春節期間,“新華視點”記者走訪多地樓市發現,與多數一二線熱點城市進入“休假模式”不同,不少三四線城市抓住返鄉置業的時機去庫存,樓盤銷售較往年活躍。與此同時,另一些三四線城市由于過去盲目開發,庫存壓力依然較大。有專家認為,精準調控是未來去庫存的方向。

    部分三四線樓市春節成交較往年活躍

    正月初五,在山東煙臺市芝罘區的某學區房樓盤,十幾名購房者在與售樓人員交談。銷售人員介紹說,這幾天成交了十多套,春節前來買房人比較多。“孩子要上幼兒園了,今年春節想在老家買一套房。”購房者劉先生說。

    中原地產研究中心統計數據顯示,自春節假期的前一周開始,熱點市場就進入了“休假模式”。2月上旬,一線代表城市成交環比下降33%,二線代表城市環比下降18%。三四線代表城市成交量雖然環比下降9%,但同比上升35%。從網簽數據來看,春節期間,一線、二線城市網簽數據基本暫停,主要以三線、四線城市為主。

    中國指數研究院發布的數據顯示,春節假期監測的11個城市中,整體樓市成交量較去年春節增長53.6%。其中,6個同比增長的城市平均增幅超400%,主要以三四線城市為主。

    春節期間,江蘇連云港商品房銷售面積2.7萬平方米,同比增長約一成,其中成交面積的98%在縣區;廣西貴港市春節期間商品房成交300多套,同比增長52.47%。

    “當前三四線樓市去庫存進入新階段。”中原地產首席分析師張大偉分析認為,2018年春節期間,大部分三四線城市的市場成交均比往年活躍,預計隨著去庫存政策繼續深入、基礎設施陸續完善等,今年全國樓市的主要支撐仍然來源于三四線城市。

    三四線庫存分化加劇 存量下降與銷售困難并存

    國家統計局數據顯示,去年底,全國商品房待售面積58923萬平方米,比上年末下降15.3%,其中住宅待售面積比上年末降25.1%。易居研究院發布的《2017—2018年度全國房地產市場報告》顯示,截至2017年末,全國商品房去化周期接近2012年低位水平。

    易居研究院智庫中心主任嚴躍進認為,去庫存積極有效,但未真正到收尾階段。“目前很多城市去庫存周期明顯收窄,2018年去庫存依然要圍繞一些三四線城市進行,尤其是中西部的三四線城市和一些縣城庫存規模依然較大。”

    在業內看來,當前三四線城市房地產庫存存在區域結構、產品結構上的分化。

    一些三四線城市因過去盲目開發,去庫存壓力仍然較大。安徽金寨縣房管局局長郝兵說,當地對在縣城購房戶實行購房補貼,但全縣商品房庫存依然高企,還面臨著銷售降速的困難。

    一些三四線樓市從庫存積壓變成了房價上漲,轉而控房價。在2016年前后,全國100多城市密集出臺政策去庫存,包括購房補貼、稅費減免等多種形式。去年以來,包括江蘇鎮江、浙江嘉興、安徽蕪湖等三四線城市,取消了“購房補貼”政策;山東東營、聊城、濰坊、廣西柳州、安徽蕪湖等城市則加入限售、限價行列。

    一些城市還在春節前后加緊調控。2月11日,海南三亞市發文要求加強商品房銷售價格備案管理;13日,山東淄博市發布房地產調控政策,提出部分區域實施限房價、限轉讓。

    值得注意的是,在住宅加速去庫存的同時,一些地方的商業地產庫存量依然在增加。在福建晉江市,目前住宅庫存去化周期僅為9個月左右,但辦公樓去化周期高達幾十個月。在安徽六安市,和2016年底相比,住宅去化周期明顯縮短,但非住宅去化周期反而增加了約8個月。

    精準施策去庫存  謹防“按下葫蘆浮起瓢”

    去年底的全國住房城鄉建設工作會議要求,庫存較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。在今年省級地方兩會上,甘肅、青海、遼寧等多省繼續強化“去庫存”,把去庫存的重點轉向三四線城市和縣城。

    業內人士建議,要加強房地產市場分類調控,因城施策去庫存。“去庫存既要精準施策、有的放矢,更要防止‘按下葫蘆浮起瓢’。精準調控是未來去庫存的方向。”張大偉認為,一些庫存高企的三四線城市和縣城,應從價格、政策等方面支持居民自住和進城人員購房需求。

    “對于一些銷售情況比較火的三四線城市,建議土地供應也要相對緊縮,防止再次出現供給嚴重大于需求的局面。”嚴躍進說。

    目前,三四線城市土地市場過熱已出現端倪。中國指數研究院數據顯示,大型房企的拿地重點正在向三四線城市下沉,去年50家代表房企在三四線的拿地面積同比增加了145%。克而瑞數據顯示,今年首月,銷售金額前50房企的新增土地面積中,三四線城市占到了55%。

    對于商業地產庫存高的地方,中國房地產業協會副會長胡志剛建議,調整住宅和商業的供地結構,嚴控寫字樓土地供應。“地方政府在規劃和用地審批過程中,嚴格按照市場規律和行業特點適當控制數量,避免過剩。”

    (新華社北京2月28日電)

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責任編輯:孫麗君

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